Handänderung und periodische Kontrolle: Wann eine Liegenschaft neu kontrolliert werden muss

Der Kunde ruft an: Die Liegenschaft wird verkauft, der Notar fragt nach dem Sicherheitsnachweis, und die letzte Kontrolle liegt sieben Jahre zurück — die zwanzigjährige Kontrollperiode läuft aber erst in dreizehn Jahren ab. Muss trotzdem kontrolliert werden?

Die Antwort steht nicht in der Kontrollperiode selbst, sondern in einer eigenen Regel für den Eigentümerwechsel.

Die Regel: Ziffer 3 des Anhangs zur NIV

Elektrische Installationen mit einer Kontrollperiode von zehn oder zwanzig Jahren müssen zusätzlich bei jeder Handänderung kontrolliert werden, wenn seit der letzten Kontrolle mehr als fünf Jahre vergangen sind (Ziffer 3 des Anhangs zur Niederspannungs-Installationsverordnung, NIV, SR 734.27).

Zwei Bedingungen müssen also gleichzeitig zutreffen: eine Handänderung liegt vor, und die letzte Kontrolle ist älter als fünf Jahre. Trifft nur eine der beiden zu, bleibt es bei der laufenden Kontrollperiode — welche Periode im Einzelfall gilt, zeigt der Rechner für Kontrollperioden.

Der Zweck der Regel steht im selben Themenkreis wie Art. 219 Abs. 3 des Obligationenrechts (OR, SR 220), wonach die Gewährleistungspflicht für Mängel eines Gebäudes beim Grundstückkauf fünf Jahre nach dem Eigentumserwerb verjährt: Der neue Eigentümer soll ein Objekt übernehmen, dessen elektrische Sicherheit zum Zeitpunkt des Wechsels bekannt ist, statt sich erst Jahre später mit einem alten Mangel auseinanderzusetzen.

Was als Handänderung gilt — und was nicht

Die NIV selbst definiert den Begriff nicht. Das Eidgenössische Starkstrominspektorat ESTI hat die Praxis für die häufigsten Fälle veröffentlicht:

Vorgang	Handänderung im Sinne der NIV?
Erbgang (Übergang der Erbschaft an die Erbengemeinschaft)	Nein — Universalsukzession
Erbteilung (Grundstück geht von der Erbengemeinschaft an einen Erben über)	Ja
Erbvorbezug eines Grundstücks	Ja
Schenkung eines Grundstücks	Ja
Fusion nach Fusionsgesetz	Nein — Universalsukzession
Veräusserung von Gesamteigentum an einen Dritten	Ja
Veräusserung von Gesamteigentum an einen bestehenden Mitgesellschafter	Nein, ausser bei einer Erbengemeinschaft, die an einen Erben veräussert (dann wie Erbteilung: Ja)
Veräusserung eines gewöhnlichen Miteigentumsanteils	Nein
Veräusserung der gemeinschaftlichen Sache als Ganzes	Ja
Verkauf einer Stockwerkeigentumseinheit mit Sonderrecht	Ja
Scheidung	Richtet sich nach der güterrechtlichen Auseinandersetzung — je nachdem eine der obigen Zeilen

Der Erbgang selbst löst also nichts aus; erst wenn die Erbengemeinschaft das Grundstück unter sich aufteilt oder an eine aussenstehende Person verkauft, liegt eine Handänderung vor. Und wer nur seinen Miteigentumsanteil an einem Grundstück veräussert, löst ebenfalls keine Kontrolle aus — erst der Verkauf der Sache als Ganzes oder einer Stockwerkeinheit mit Sonderrecht tut das.

Was das für den Elektrobetrieb heisst

Die Frage kommt selten vom Eigentümer selbst, sondern über Dritte — einen Notar, eine Verwaltung, einen Käufer, der vor dem Abschluss Klarheit will. Drei Punkte, die sich in diesem Gespräch klären lassen, bevor der Termindruck entsteht:

1. Das Datum der letzten Kontrolle nachschlagen, nicht schätzen. Nur wenn es mehr als fünf Jahre zurückliegt, ist die Handänderungsregel überhaupt relevant.
2. Die Art des Eigentumswechsels erfragen. Ein Erbgang allein ist noch keine Handänderung; eine Erbteilung, eine Schenkung oder ein Verkauf sind es. Bei Stockwerkeigentum zählt bereits der Verkauf der einzelnen Einheit.
3. Nur bei zehn- oder zwanzigjähriger Kontrollperiode prüfen. Die Regel gilt ausdrücklich nicht für Installationen mit ein- oder fünfjähriger Periode.

Wer diese drei Punkte klärt, kann dem Kunden vor dem Notartermin sagen, ob eine Kontrolle ansteht — statt es erst zu erfahren, wenn der Käufer sie im Kaufvertrag verlangt. Wie ein Kontrollorgan dafür beauftragt wird und was das Verzeichnis der bewilligten Betriebe ist, steht im Beitrag «Kontrollorgan beauftragen»; was bei einer bereits abgelaufenen Frist passiert, im Beitrag «Die Frist für den Sicherheitsnachweis ist abgelaufen».

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Quellen: Ziffer 3 des Anhangs zur Verordnung über elektrische Niederspannungsinstallationen (NIV, SR 734.27), fedlex.admin.ch, Fassung abgerufen am 6. September 2026; Michelle Rebsamen und Daniel Otti (ESTI), «Periodische Kontrolle bei Handänderung», Bulletin SEV/VSE 3/2019, esti.admin.ch. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsauskunft: ob im Einzelfall eine Handänderung im Sinne der NIV vorliegt, insbesondere bei Scheidung oder bei komplexeren gesellschaftsrechtlichen Übertragungen, ist eine Frage des Einzelfalls und im Zweifel des zuständigen Kontrollorgans oder des ESTI.