2. September 2026
Im Mietverhältnis entscheidet nicht die Eigentümerversammlung, sondern eine einzige Bestimmung des Mietrechts. Sie regelt auch, wer die Wallbox beim Auszug zurückbauen muss — und das ist selten das, was Vermieter erwarten.
Der Kunde mietet den Parkplatz, nicht die Liegenschaft, und will trotzdem eine Wallbox. Anders als beim Stockwerkeigentum gibt es hier keine Eigentümerversammlung, die einen Beschluss fassen könnte — es gibt nur den Vermieter, und eine einzige Bestimmung des Obligationenrechts, die regelt, was er darf und was nicht.
Im Beitrag «Wallbox im Stockwerkeigentum» ging es um die Zustimmung einer Eigentümergemeinschaft nach Miteigentumsrecht (Art. 647d ZGB). Mietet der Kunde die Wohnung oder den Parkplatz dagegen von einer privaten Vermieterschaft, gilt eine andere Rechtsgrundlage: das Mietrecht des Obligationenrechts. Die Meldepflicht beim Verteilnetzbetreiber, die im Stockwerkeigentums-Beitrag beschrieben ist, ändert sich dadurch nicht — sie trifft den Elektrobetrieb unabhängig davon, wem die Fläche gehört.
Art. 260a Abs. 1 OR (SR 220) hält fest:
«Der Mieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat.»
Eine Wallbox ist eine Änderung an der Mietsache — sie greift in die feste Elektroinstallation ein, unabhängig davon, ob eine Steckdose oder eine eigene Zuleitung montiert wird. Eine mündliche Zusage der Verwaltung reicht nach dem Wortlaut des Gesetzes nicht. Für den Elektrobetrieb heisst das in der Praxis: die schriftliche Zustimmung gehört zu den Unterlagen, die vor Arbeitsbeginn vorliegen sollten, nicht erst zur Offerte selbst — sie ist eine Bedingung des Mietverhältnisses zwischen Kunde und Vermieter, nicht des Werkvertrags mit dem Betrieb.
Der zweite Absatz derselben Bestimmung ist der Teil, der in der Praxis am öftesten überrascht:
«Hat der Vermieter zugestimmt, so kann er die Wiederherstellung des früheren Zustandes nur verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart worden ist.»
Stimmt der Vermieter der Wallbox zu, ohne eine Rückbaupflicht schriftlich zu vereinbaren, kann er beim Auszug nicht verlangen, dass sie wieder entfernt wird. Die Rückbaupflicht ist die Ausnahme, die eigens vereinbart werden muss — nicht die Regel, die ohne Abrede gilt. Ein Kunde, der das nicht weiss, nimmt oft an, er müsse beim Auszug ohnehin alles zurückbauen, und ein Vermieter nimmt oft das Gegenteil an. Beide Annahmen sind falsch, solange nichts Schriftliches vorliegt — der gesetzliche Normalfall ist, dass die Anlage bleiben darf.
Der dritte Absatz betrifft nicht den Elektrobetrieb direkt, gehört aber zur vollständigen Auskunft an den Kunden:
«Weist die Sache bei Beendigung des Mietverhältnisses dank der Erneuerung oder Änderung, welcher der Vermieter zugestimmt hat, einen erheblichen Mehrwert auf, so kann der Mieter dafür eine entsprechende Entschädigung verlangen; weitergehende schriftlich vereinbarte Entschädigungsansprüche bleiben vorbehalten.»
Bleibt die Wallbox bei Auszug in der Mietsache und steigert sie deren Wert erheblich, kann der Mieter dafür eine Entschädigung vom Vermieter verlangen — unabhängig von einer eigenen schriftlichen Abrede darüber, solange der Vermieter der Installation zugestimmt hatte. Eine ordentliche Rechnung des Elektrobetriebs mit Position und Betrag ist genau die Unterlage, die ein Kunde braucht, um diesen Anspruch später zu belegen.
Drei Punkte, bevor die Arbeit beginnt:
Der Elektrobetrieb entscheidet über keinen dieser drei Punkte — das ist Sache von Mieter und Vermieter. Er trägt aber das gleiche Risiko wie im Stockwerkeigentum: eine technisch einwandfreie Anlage ohne gültige Zustimmung lässt sich im Streitfall zurückbauen.
Der Bundesrat hat am 19. Juni 2026 eine Änderung des Energiegesetzes in die Vernehmlassung geschickt: Grundeigentümerschaften sollen verpflichtet werden, auf Verlangen der Mieterschaft oder von Stockwerkeigentümern die Grundinstallation für das Laden elektrischer Fahrzeuge zu erstellen — «die Zuleitung des Stroms bis zum betroffenen Parkplatz, ein System zur Zuordnung des Stromverbrauchs und gegebenenfalls ein Lastmanagement». Grundlage ist die Motion 23.3936 (Grossen), die das Parlament im Juni 2025 angenommen hat. Die Vernehmlassung läuft bis zum 12. Oktober 2026 — das ist ein Entwurf, kein geltendes Recht, und bis zu einem Inkrafttreten bleibt für die Mietwohnung Art. 260a OR massgebend: die schriftliche Zustimmung des Vermieters bleibt Voraussetzung, sie wird nicht durch einen Anspruch der Mieterschaft ersetzt.
Quellen: Schweizerisches Obligationenrecht (OR, SR 220), Art. 260a, fedlex.admin.ch. Bundesamt für Energie BFE, Medienmitteilung «Bundesrat will Zugang zu Ladeinfrastruktur zu Hause verbessern» vom 19. Juni 2026, bfe.admin.ch. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsauskunft; im Streitfall entscheiden die Parteien des Mietverhältnisses oder im Zweifel das Gericht.
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