28 septembre 2026
L'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs doit être inscrite au registre foncier au plus tard quatre mois après l'achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC) — indépendamment du fait que la créance elle-même se prescrit par cinq ans. Ce qu'il faut pour l'inscription provisoire.
L'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs garantit la créance d'une entreprise d'électricité pour le travail et le matériel fournis sur un immeuble, en étant inscrite au registre foncier (art. 837 al. 1 ch. 3 CC). L'inscription doit intervenir au plus tard quatre mois après l'achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC) — un délai propre, bien plus court que la prescription de cinq ans qui frappe la créance elle-même. Qui laisse passer ces quatre mois perd l'hypothèque, même si la facture reste ouverte et peut encore être réclamée en justice.
Ont droit à l'inscription d'une hypothèque légale les artisans ou entrepreneurs qui, sur un immeuble, ont fourni des matériaux et du travail, ou du travail seul, pour des constructions ou d'autres ouvrages, des travaux de démolition, la pose d'échafaudages, la consolidation d'excavations ou d'autres travaux semblables (art. 837 al. 1 ch. 3 CC). Cela vaut indépendamment de qui est le débiteur de la créance : le propriétaire de l'immeuble lui-même, un autre artisan ou entrepreneur, une locataire, un fermier ou une autre personne ayant un droit sur l'immeuble. Pour une entreprise d'électricité qui travaille sur mandat d'une locataire ou d'une maîtrise d'ouvrage qui n'est pas elle-même propriétaire, cela ne change en principe rien au droit.
L'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est une hypothèque légale indirecte : elle ne naît pas automatiquement avec la prestation de travail, mais seulement avec son inscription au registre foncier. Jusque-là, il ne s'agit que d'un droit à l'inscription — sans inscription, pas d'hypothèque, même si la créance n'est pas contestée.
Ce qui compte n'est ni la date de la facture, ni l'échéance de paiement, ni la date du rappel, mais l'achèvement des travaux — la fin effective des (derniers) travaux sur le chantier (art. 839 al. 2 CC). Le délai de quatre mois court à partir de ce jour, et passé ce délai, l'hypothèque ne peut plus être inscrite.
C'est un délai différent, et bien plus court, que la prescription de cinq ans de la créance issue d'un travail artisanal selon le CO, décrite dans la contribution « Poursuite pour une facture impayée ». Une créance peut donc rester actionnable alors que l'hypothèque qui la garantissait est déjà périmée pour elle — les deux délais courent indépendamment l'un de l'autre, et une réquisition de poursuite ne sauvegarde pas le délai de quatre mois de l'hypothèque légale.
Comme la clarification définitive d'un litige prend généralement plus de quatre mois, la procédure prévoit l'inscription provisoire. Le tribunal compétent est celui du lieu de situation de l'immeuble, en général le tribunal de district statuant à juge unique ; il tranche en procédure sommaire (art. 252 ss CPC) et perçoit une avance de frais. En cas d'urgence, une requête superprovisoire est également possible.
Pour l'inscription provisoire, il suffit de rendre vraisemblable — et non de prouver — :
Les pièces nécessaires sont en général déjà disponibles lorsqu'une entreprise documente proprement ses mandats : contrat d'entreprise, confirmation de commande, rapports de travail et de régie, factures et rappels, ainsi qu'un extrait actuel du registre foncier et, en cas de représentation, une procuration.
Si le tribunal admet la requête d'inscription provisoire, il fixe un délai dans lequel l'inscription définitive doit être demandée par une action — selon la valeur litigieuse, en procédure simplifiée ou en procédure ordinaire (art. 219 ss, 243 ss CPC). À partir de là, rendre vraisemblable ne suffit plus : l'entreprise doit prouver sa prétention. Si aucune action n'est introduite dans le délai fixé, le propriétaire peut demander la radiation de l'hypothèque.
À partir de quand court le délai de quatre mois de l'hypothèque légale ? Dès l'achèvement des travaux — la fin effective des derniers travaux sur le chantier, et non la date de la facture ou l'échéance de paiement (art. 839 al. 2 CC).
L'hypothèque légale vaut-elle aussi si ce n'est pas le propriétaire mais une locataire ou une maîtrise d'ouvrage sur mandat d'un tiers qui a commandé les travaux ? Oui. Le droit existe indépendamment de qui est le débiteur de la créance — le propriétaire de l'immeuble, une locataire, un fermier ou une autre personne ayant un droit sur l'immeuble (art. 837 CC).
Que se passe-t-il si les quatre mois s'écoulent sans inscription ? L'hypothèque ne peut plus être inscrite et est perdue — même si la créance elle-même n'est pas prescrite et peut encore être réclamée en justice.
L'inscription provisoire suffit-elle, ou faut-il agir en justice immédiatement ? L'inscription provisoire sauvegarde d'abord le délai de quatre mois. Pour l'inscription définitive, le tribunal fixe ensuite un délai propre dans lequel une action doit être introduite (art. 252 ss, 219 ss, 243 ss CPC).
Sources : Code civil suisse (CC, RS 210), art. 837 et 839, et Code de procédure civile (CPC, RS 272), art. 219 ss, 243 ss et 252 ss, fedlex.admin.ch — lus dans le texte allemand (ZGB/ZPO) et cités d'après le mémento sur l'hypothèque légale des artisans du tribunal de district de Schwyz (Bezirksgericht Schwyz, état octobre 2023), bezirk-schwyz.ch, et la présentation des notariats du canton de Zurich, notariate-zh.ch ; la terminologie française reprend les désignations officielles de l'art. 837 CC. Cette contribution ne remplace pas un conseil juridique ; dans un cas concret, c'est le tribunal compétent du lieu de situation de l'immeuble qui décide.
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