Changement de propriétaire et contrôle périodique : quand un immeuble doit être contrôlé à nouveau

Le client appelle : l'immeuble va être vendu, le notaire demande le rapport de sécurité, et le dernier contrôle remonte à sept ans — mais la périodicité de contrôle de vingt ans n'arrive à échéance que dans treize ans. Faut-il quand même contrôler ?

La réponse ne se trouve pas dans la périodicité de contrôle elle-même, mais dans une règle propre au changement de propriétaire.

La règle : chiffre 3 de l'annexe de l'OIBT

Les installations électriques dont la périodicité de contrôle est de dix ou vingt ans doivent en outre être contrôlées lors de chaque changement de propriétaire, si plus de cinq ans se sont écoulés depuis le dernier contrôle (chiffre 3 de l'annexe de l'ordonnance sur les installations à basse tension, OIBT, RS 734.27).

Deux conditions doivent donc être réunies en même temps : il y a changement de propriétaire, et le dernier contrôle date de plus de cinq ans. Si une seule des deux est remplie, la périodicité de contrôle en cours s'applique — quelle périodicité vaut dans chaque cas, le calculateur de périodicités de contrôle l'indique.

Le but de la règle relève de la même logique que l'art. 219, al. 3, du code des obligations (CO, RS 220), selon lequel l'action en garantie pour les défauts d'un bâtiment, en cas de vente immobilière, se prescrit par cinq ans à compter du transfert de propriété : le nouveau propriétaire doit reprendre un objet dont la sécurité électrique est connue au moment du changement, plutôt que de devoir se débattre des années plus tard avec un vieux défaut.

Ce qui constitue un changement de propriétaire — et ce qui n'en est pas un

L'OIBT elle-même ne définit pas la notion. L'Inspection fédérale des installations à courant fort ESTI a publié sa pratique pour les cas les plus fréquents :

Opération	Changement de propriétaire au sens de l'OIBT ?
Dévolution successorale (transfert de la succession à la communauté héréditaire)	Non — succession universelle
Partage successoral (l'immeuble passe de la communauté héréditaire à un héritier)	Oui
Avancement d'hoirie portant sur un immeuble	Oui
Donation d'un immeuble	Oui
Fusion selon la loi sur la fusion	Non — succession universelle
Aliénation d'une propriété commune à un tiers	Oui
Aliénation d'une propriété commune à un associé existant	Non, sauf pour une communauté héréditaire qui aliène à un héritier (alors comme le partage successoral : Oui)
Aliénation d'une part de copropriété ordinaire	Non
Aliénation de la chose commune dans son ensemble	Oui
Vente d'une unité de propriété par étages avec droit exclusif	Oui
Divorce	Dépend de la liquidation du régime matrimonial — selon le cas, l'une des lignes ci-dessus

La dévolution successorale elle-même ne déclenche donc rien ; ce n'est que lorsque la communauté héréditaire partage l'immeuble entre ses membres ou le vend à une personne extérieure qu'il y a changement de propriétaire. Et celui qui aliène seulement sa part de copropriété d'un immeuble ne déclenche pas non plus de contrôle — seule la vente de la chose dans son ensemble ou d'une unité de PPE avec droit exclusif le fait.

Ce que cela signifie pour l'entreprise d'électricité

La question vient rarement du propriétaire lui-même, mais de tiers — un notaire, une gérance, un acheteur qui veut y voir clair avant la conclusion. Trois points qui peuvent être clarifiés dans cette conversation, avant que l'urgence ne s'installe :

1. Vérifier la date du dernier contrôle, pas l'estimer. La règle du changement de propriétaire n'est pertinente que si elle remonte à plus de cinq ans.
2. Demander de quel type de changement de propriété il s'agit. Une dévolution successorale seule n'est pas encore un changement de propriétaire ; un partage successoral, une donation ou une vente le sont. En propriété par étages, la vente d'une seule unité suffit déjà.
3. Ne vérifier qu'en cas de périodicité de contrôle de dix ou vingt ans. La règle ne s'applique expressément pas aux installations dont la périodicité est d'un ou de cinq ans.

Qui clarifie ces trois points peut dire au client, avant le rendez-vous chez le notaire, si un contrôle s'impose — au lieu de l'apprendre lorsque l'acheteur l'exige dans le contrat de vente. Comment mandater un organe de contrôle à cet effet et ce qu'est le répertoire des entreprises autorisées, c'est ce qu'explique l'article « Mandater un organe de contrôle » ; ce qui se passe lorsque le délai est déjà dépassé, l'article « Le délai du rapport de sécurité est dépassé ».

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Sources : chiffre 3 de l'annexe de l'ordonnance sur les installations électriques à basse tension (OIBT, RS 734.27), fedlex.admin.ch, version consultée le 6 septembre 2026 ; Michelle Rebsamen et Daniel Otti (ESTI), « Periodische Kontrolle bei Handänderung », Bulletin SEV/VSE 3/2019, esti.admin.ch. Cet article ne remplace pas un conseil juridique : savoir s'il y a, dans un cas donné, changement de propriétaire au sens de l'OIBT — en particulier en cas de divorce ou de transferts plus complexes relevant du droit des sociétés — est une question d'espèce et, en cas de doute, relève de l'organe de contrôle compétent ou de l'ESTI.