Cambio di proprietario e controllo periodico: quando un immobile va ricontrollato

Il cliente chiama: l'immobile viene venduto, il notaio chiede il rapporto di sicurezza, e l'ultimo controllo risale a sette anni fa — ma il periodo di controllo ventennale scade solo fra tredici anni. Bisogna controllare lo stesso?

La risposta non sta nel periodo di controllo in sé, ma in una regola propria per il cambio di proprietario.

La regola: numero 3 dell'allegato all'OIBT

Gli impianti elettrici con un periodo di controllo di dieci o vent'anni devono inoltre essere controllati a ogni cambio di proprietario, se dall'ultimo controllo sono trascorsi più di cinque anni (numero 3 dell'allegato all'ordinanza sugli impianti elettrici a bassa tensione, OIBT, RS 734.27).

Devono quindi essere soddisfatte due condizioni contemporaneamente: c'è un cambio di proprietario, e l'ultimo controllo risale a più di cinque anni fa. Se ne è soddisfatta una sola, vale il periodo di controllo in corso — quale periodo si applichi nel singolo caso lo indica il calcolatore dei periodi di controllo.

Lo scopo della regola si inserisce nello stesso ambito dell'art. 219 cpv. 3 del Codice delle obbligazioni (CO, RS 220), secondo cui l'azione di garanzia per i difetti di un edificio, nella compravendita di un fondo, si prescrive in cinque anni dall'acquisto della proprietà: il nuovo proprietario deve rilevare un immobile la cui sicurezza elettrica è nota al momento del passaggio, invece di doversi confrontare anni dopo con un vecchio difetto.

Che cosa conta come cambio di proprietario — e che cosa no

L'OIBT stessa non definisce il concetto. L'Ispettorato federale degli impianti a corrente forte ESTI ha pubblicato la propria prassi per i casi più frequenti:

Operazione	Cambio di proprietario ai sensi dell'OIBT?
Devoluzione dell'eredità (passaggio dell'eredità alla comunione ereditaria)	No — successione universale
Divisione ereditaria (il fondo passa dalla comunione ereditaria a un erede)	Sì
Anticipo ereditario di un fondo	Sì
Donazione di un fondo	Sì
Fusione secondo la legge sulla fusione	No — successione universale
Alienazione di proprietà comune a un terzo	Sì
Alienazione di proprietà comune a un socio esistente	No, salvo per una comunione ereditaria che aliena a un erede (allora come la divisione ereditaria: Sì)
Alienazione di una quota di comproprietà ordinaria	No
Alienazione della cosa comune nel suo insieme	Sì
Vendita di un'unità di proprietà per piani con diritto esclusivo	Sì
Divorzio	Dipende dalla liquidazione del regime dei beni — a seconda dei casi, una delle righe precedenti

La devoluzione dell'eredità in sé non fa quindi scattare nulla; solo quando la comunione ereditaria si divide il fondo o lo vende a una persona esterna si ha un cambio di proprietario. E chi aliena soltanto la propria quota di comproprietà di un fondo non fa scattare nemmeno lui un controllo — lo fa solo la vendita della cosa nel suo insieme o di un'unità di proprietà per piani con diritto esclusivo.

Che cosa significa per l'azienda elettrica

La domanda arriva raramente dal proprietario stesso, ma da terzi — un notaio, un'amministrazione immobiliare, un acquirente che vuole chiarezza prima della conclusione. Tre punti che si possono chiarire in quella conversazione, prima che arrivi la pressione dei tempi:

1. Verificare la data dell'ultimo controllo, non stimarla. Solo se risale a più di cinque anni fa la regola del cambio di proprietario è pertinente.
2. Chiedere di che tipo di cambio di proprietà si tratta. Una devoluzione dell'eredità da sola non è ancora un cambio di proprietario; una divisione ereditaria, una donazione o una vendita lo sono. Nella proprietà per piani basta già la vendita della singola unità.
3. Verificare solo con un periodo di controllo di dieci o vent'anni. La regola non si applica espressamente agli impianti con un periodo di uno o cinque anni.

Chi chiarisce questi tre punti può dire al cliente, prima dell'appuntamento dal notaio, se è dovuto un controllo — invece di scoprirlo quando l'acquirente lo esige nel contratto di compravendita. Come incaricare un organo di controllo e che cos'è l'elenco delle aziende autorizzate è spiegato nell'articolo «Incaricare un organo di controllo»; che cosa succede quando il termine è già scaduto, nell'articolo «Il termine per il rapporto di sicurezza è scaduto».

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Fonti: numero 3 dell'allegato all'ordinanza sugli impianti elettrici a bassa tensione (OIBT, RS 734.27), fedlex.admin.ch, versione consultata il 6 settembre 2026; Michelle Rebsamen e Daniel Otti (ESTI), «Periodische Kontrolle bei Handänderung», Bulletin SEV/VSE 3/2019, esti.admin.ch. Questo articolo non sostituisce una consulenza legale: se nel singolo caso vi sia un cambio di proprietario ai sensi dell'OIBT, in particolare in caso di divorzio o di trasferimenti societari più complessi, è una questione del caso concreto e, in caso di dubbio, dell'organo di controllo competente o dell'ESTI.