28 agosto 2026
Per una wallbox su una superficie comune nella proprietà per piani vale di regola la doppia maggioranza (art. 647d CC) — e, indipendentemente da ciò, esiste un obbligo di notifica proprio al gestore di rete.
Per una wallbox su una superficie comune nella proprietà per piani decide di regola la comunione dei comproprietari, a doppia maggioranza (art. 647d CC), perché l'installazione è considerata un'opera edilizia utile. Se invece la stazione di ricarica si trova in un'unità propria, iscritta nel registro fondiario, questa decisione non serve. Indipendentemente da ciò, l'impresa elettrica ha un obbligo di notifica proprio nei confronti del gestore di rete, prima che venga posato il primo cavo.
Il cliente vuole la wallbox nell'autorimessa sotterranea, l'offerta è scritta, l'appuntamento è fissato — e poi si scopre che l'autorimessa appartiene all'intera comunione e che nessuno ha ottenuto una decisione. Per l'impresa elettrica si tratta di due domande distinte, a cui questo contributo risponde nell'ordine: chi deve decidere, e che cosa va notificato indipendentemente da ciò.
Per le opere edilizie nella proprietà per piani si applicano le disposizioni sulla comproprietà (art. 712g cpv. 1 CC). Queste distinguono due categorie, con una soglia diversa:
La doppia maggioranza è una soglia decisionale che esige due cose insieme: la maggioranza delle teste e la maggioranza delle quote di valore. Si colloca quindi al di sopra della maggioranza semplice, ma non richiede l'unanimità.
La dottrina qualifica regolarmente l'installazione di una stazione di ricarica come opera edilizia utile — la sua realizzazione non accresce direttamente la sostanza della cosa né è necessaria alla sua conservazione, ma ne migliora l'idoneità all'uso. La regola è quindi la doppia maggioranza, non la maggioranza semplice.
Vi si aggiungono due clausole di protezione, ed entrambe riguardano l'impresa che realizza l'impianto: una modifica che renda notevolmente e durevolmente più difficile a un comproprietario l'uso fatto finora della cosa, o che la renda per lui antieconomica, richiede il suo proprio consenso, indipendentemente dalla decisione a maggioranza (art. 647d cpv. 2 CC). E se l'opera impone a un comproprietario una quota di spese non esigibile da lui, può essere eseguita senza il suo consenso solo se gli altri comproprietari si assumono la parte eccedente (art. 647d cpv. 3 CC). Queste due clausole sono il motivo per cui una singola decisione di approvazione della comunione non significa automaticamente che tutti partecipino alle spese.
Se una decisione della comunione sia necessaria dipende da chi è proprietario della superficie su cui si trova la stazione di ricarica — non da chi la utilizza. Un posteggio in un'autorimessa comune resta parte comune, anche se un proprietario per piani vi ha un diritto d'uso esclusivo; per un'opera edilizia in quel punto serve la decisione della comunione. Un box auto iscritto nel registro fondiario come unità propria appartiene invece al solo proprietario, che vi può costruire come in ogni altra parte oggetto di diritto esclusivo — senza interpellare gli altri proprietari per piani.
La comunione può peraltro sostituire l'ordinamento legale con un proprio regolamento, contenuto nell'atto costitutivo o adottato all'unanimità da tutti i proprietari per piani (art. 712g cpv. 2 CC). Un'impresa che scrive un'offerta per una superficie comune verifica quindi anzitutto se un tale regolamento esiste e che cosa dice dell'infrastruttura di ricarica — prima di affidarsi alla regola legale della maggioranza.
L'impresa non decide se esista una decisione valida — è compito dell'amministratore e, in caso di lite, della comunione stessa. Porta però il rischio se costruisce su una superficie comune senza una tale decisione: installato in modo tecnicamente corretto, ma senza una base valida, un impianto può dover essere smontato in caso di lite. In pratica significa: prima dell'inizio dei lavori chiedere il verbale dell'assemblea dei comproprietari o la decisione per circolazione, non aspettare il reclamo.
Che la stazione di ricarica si trovi su una superficie propria o comune: l'installazione è in ogni caso soggetta a notifica. L'Associazione delle aziende elettriche svizzere (AES) precisa nella scheda informativa «Mobilità elettrica — Stazioni di ricarica» che ogni stazione di ricarica — anche una collegata tramite presa — deve essere notificata al gestore della rete di distribuzione, perché questi deve conoscere ubicazione e specifiche tecniche di tutte le stazioni di ricarica nel suo comprensorio per la pianificazione e l'esercizio della rete.
La notifica spetta all'installatore elettricista, non al proprietario: prima dell'inizio dei lavori inoltra la domanda di allacciamento tecnica (cfr. art. 12 PAE CH) e notifica l'installazione al gestore di rete prima della sua esecuzione (art. 23 OIBT). Due ulteriori punti tecnici tratti dalla stessa scheda dell'AES, che dovrebbero comparire in un'offerta:
Un sistema di gestione del carico è un comando che ripartisce il prelievo di corrente di più stazioni di ricarica collegate allo stesso punto di allacciamento dell'edificio, in modo che la potenza di allacciamento ammessa non venga superata. Più stazioni di ricarica sullo stesso punto di allacciamento — il caso normale in una casa plurifamiliare — possono, secondo la stessa scheda dell'AES, sollecitare fortemente la rete elettrica; un tale sistema lo impedisce. Per le relative prescrizioni occorre contattare il gestore della rete di distribuzione prima dell'installazione, non dopo, quando le stazioni di ricarica sono già montate.
La scheda indica due soluzioni tecniche: un sistema integrato di bilanciamento dinamico delle fasi, che ripartisce continuamente il carico sui tre conduttori esterni, oppure un collegamento a rotazione delle fasi, che per i veicoli a ricarica monofase cambia fase da una ricarica all'altra, affinché il prelievo si ripartisca in modo simmetrico su più stazioni di ricarica. Per l'offerta significa: un impianto con più di una stazione di ricarica sullo stesso allacciamento richiede stazioni di ricarica comandabili o una consultazione preliminare del gestore di rete, prima che il prezzo sia definito — una stazione di ricarica comandabile risparmia al cliente anche la tassa per un aumento della potenza di allacciamento.
Una stazione di ricarica è un impianto elettrico come ogni altro ed è soggetta allo stesso obbligo di controllo finale e di rapporto di sicurezza — come distinguere i tre controlli è spiegato nel contributo «Prima verifica, controllo finale, controllo di collaudo». Quale periodo di controllo valga nel caso concreto lo mostra il calcolatore dei periodi di controllo.
Se sullo stesso tetto c'è un impianto fotovoltaico, la potenza di allacciamento è due volte la grandezza determinante — una volta per la gestione del carico, una volta per la soglia del 10 per cento di un raggruppamento ai fini del consumo proprio. Che cosa vale lì è spiegato nel contributo «RCP: il 10 per cento, il momento e i costi», e come una nuova wallbox possa concretamente spostare questa soglia, nel contributo «Wallbox e RCP sullo stesso allacciamento».
Allora non vale il diritto della comproprietà, ma il diritto di locazione del Codice delle obbligazioni — un altro consenso, con altre conseguenze per il ripristino alla partenza del conduttore. Si veda il contributo «Wallbox nell'appartamento in affitto».
Il 19 giugno 2026 il Consiglio federale ha posto in consultazione una modifica della legge sull'energia che obbligherebbe i proprietari, su richiesta dei conduttori o dei proprietari per piani, a mettere a disposizione l'installazione di base per l'infrastruttura di ricarica — il collegamento del posteggio interessato, un sistema di attribuzione del prelievo di corrente e, se necessario, una gestione del carico. La base è la mozione 23.3936 (Grossen), accolta dal Parlamento nel giugno 2025. La consultazione dura fino al 12 ottobre 2026 — si tratta di un progetto, non di diritto vigente, e fino a un'eventuale entrata in vigore resta valida la regola della maggioranza dell'art. 647d CC.
Ogni wallbox deve essere notificata al gestore di rete, anche una collegata a una normale presa? Sì. La scheda informativa dell'AES «Mobilità elettrica — Stazioni di ricarica» esige la notifica di ogni stazione di ricarica, indipendentemente dal tipo di collegamento, perché il gestore della rete di distribuzione deve conoscere tutte le ubicazioni per la pianificazione della rete.
Chi decide se la wallbox si trova su una superficie comune? La comunione dei proprietari per piani, a doppia maggioranza secondo l'art. 647d CC — la maggioranza delle teste e nel contempo la maggioranza delle quote di valore. Un'unità propria, iscritta nel registro fondiario, non richiede invece alcuna decisione della comunione.
Che cosa succede se si costruisce senza una decisione valida? Il rischio lo porta l'impresa elettrica: un impianto tecnicamente corretto, ma realizzato senza una base valida, può dover essere smontato in caso di lite. Prima dell'inizio dei lavori va quindi verificato il verbale dell'assemblea dei comproprietari o la decisione per circolazione.
Da quando un impianto ha bisogno di una gestione del carico? Non appena più stazioni di ricarica sono collegate allo stesso punto di allacciamento dell'edificio — il caso normale in una casa plurifamiliare. Secondo la scheda informativa dell'AES, altrimenti la rete elettrica può essere fortemente sollecitata; il gestore della rete di distribuzione ne stabilisce le prescrizioni prima dell'installazione.
Fonti: Codice civile svizzero (CC, RS 210), art. 647c, 647d e 712g, fedlex.admin.ch. Associazione delle aziende elettriche svizzere (VSE/AES), scheda informativa «Mobilità elettrica — Stazioni di ricarica», strom.ch, per la domanda di allacciamento tecnica, l'obbligo di notifica in caso di più stazioni di ricarica e la gestione del carico. Ordinanza concernente gli impianti elettrici a bassa tensione (OIBT, RS 734.27), art. 23, fedlex.admin.ch, per l'obbligo di notifica al gestore di rete. Ufficio federale dell'energia UFE, comunicato stampa «Il Consiglio federale vuole migliorare l'accesso all'infrastruttura di ricarica a casa» del 19 giugno 2026, bfe.admin.ch. Geissmann Rechtsanwälte, «Ladestation für Elektrofahrzeuge im Stockwerkeigentum», geissmannlegal.ch, per la qualificazione come opera edilizia utile. Questo contributo non sostituisce una consulenza legale; in caso di lite decide la comunione dei proprietari per piani o, nel dubbio, il giudice.
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